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李明俊:城市更新中,税务筹划空间巨大

来源:捷税宝 作者:捷税宝 2018-05-16 14:04:08
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摘要:城市更新作为这几年火热的话题,项目前期税务及后期收益问题逐渐成为关注的重点,如何规避城市更新项目的诸多盲点?如何最快了解城市更新项目税收政策与实务处理?如何用税务手段加大拆迁成本实现企业更多盈利?税务筹划空间有多大?在南京商业地产商会主题为《城市更新--探索城市空间的有效利用》的会长会上,中国财税专家、智慧源公司董事长李明俊先生带来了“城市更新税收政策解读”的专题分享。专家李明俊教授以深圳为例,解


城市更新作为这几年火热的话题,项目前期税务及后期收益问题逐渐成为关注的重点,如何规避城市更新项目的诸多盲点?如何最快了解城市更新项目税收政策与实务处理?如何用税务手段加大拆迁成本实现企业更多盈利?税务筹划空间有多大?

在南京商业地产商会主题为《城市更新--探索城市空间的有效利用》的会长会上,中国财税专家、智慧源公司董事长李明俊先生带来了“城市更新税收政策解读”的专题分享。

专家李明俊教授以深圳为例,解读城市更新的概念和现状。深圳早在2010年,就推出《城市更新办法》,坚持法制化思路,政府引导,市场运作,走在全国城市更新最前沿。随后,广州、上海政府部门来深圳实地考察,政策相继出台。

深圳城市更新分类为:综合整治、功能改变、拆除重建。目前,由于深圳用于招拍挂的土地稀少越来越稀缺,通过城市更新来获取土地成为越来越多开发商拿地的重要手段,房地产企业城市更新项目竞争情况日益凸显。

深圳城市更新土地主要来源于两类人:一是来源于900个自然村里的大量的土地;二是中国改革开放时期,招商引资引入大量的三来一补企业,企业主们是城市更新重要的主角之一。

由于三来一补企业主的很多土地是向村委租来的,没有过户也没有购买。且当时土地概念不清晰,缴纳租金后就修建厂房,如今厂房已破旧,所以目前城市更新的走向,不仅要考虑企业主,还要考虑村股份公司的利益。政府后来出台政策,如愿意缴纳几百万或几千万的土地出纳金,就可以允许土地变现,集体土地变成商业用地,但当时很多企业出于资金考虑,并没有缴纳。

深圳城市更新合作时除了规划,最大的问题是跟被拆迁户的谈判。以前被拆迁户出地你出钱,三七开就好了,现在胃口越来越高,行情已经是四六开,甚至五五开,所以很多房企根本不赚钱,只是为了在深圳拿到项目,立个脚而已。

深圳城市更新政策关键词

深圳城市更新的产业政策历经7、8年,目前可总结为以下关键词:规划统筹、集体资产平台交易、配人才安居、以产业驱动、强区放权(深圳市政府放权给各个区)、棚户区改造、土地整备利益统筹(有效的整合土地用地)。

此外,开发商们想在深圳拿地,可以和单一工厂主谈合作开发,只有一个工厂主,没有被拆迁户,相对简单很多。按照土地规划的条件,谈判方式可以有工改工、工改商、工改住等等,这样谈判不仅节奏快、高效,而且利润也不低

城市更新是指根据城市规划,进行综合整治、功能改变、拆除重建及局部完善的活动。税务规划核心和关键是合作模式以及拆迁补偿支出的规划。

城市更新里,财税方面最大的一块是拆迁补偿。拆迁补偿费主要包括:①土地补偿费;②安置补助费;③地上附着物及青苗补偿费;④菜地开发建设基金;⑤拆迁补偿费;⑥搬迁补助费;⑦临时安置补助费;⑧安置房周转费用;⑨停工、停业补偿费;⑩退还的相应土地出让金。

一般而言,城市更新中涉及拆迁补偿时,如果被拆迁户是法人,就需要发票;如果是自然人,则不需要发票,白条就可以入账。深圳拆迁补偿住宅赔偿率通常是1:1.1,1:1.2,目前最高1:1.4。如果是厂房,赔偿一般在1:0.8。开发商往往通过无限度加大赔偿比例,达到少缴税的目的,甚至有的夸张到1:5外加额外支付现金补偿,严格来说,这是一种偷税行为。

关于政策性拆迁与商业性拆迁:城市更新的项目是有税收优惠政策的,政策性搬迁与商业性搬迁的税收政策差异很大,税差往往会达好几个亿,所以,应尽量争取往政策性拆迁方面靠。

关于被拆迁人取得的拆迁补偿款,被拆迁户往往会提条件要求包税,对这个问题,李教授指出,无论是现金还是实物(房屋),在深圳,如果被拆迁户是自然人,取得拆迁补偿费符合城市更新改造政策,100%不需要缴税,所以,即便100%包税,影响也不大;但被拆迁户如果是法人,如果他符合城市更新改造政策,那么其增值税、土地增值税是不需要缴纳的,但是需要缴纳所得税,这里的包税其实是指所得税。

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