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土地增值税税务筹划有哪些好的方法?

来源:捷税宝 作者:捷税宝 2019-10-24 19:21:02
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摘要:涉及到土地使用权证出让的买卖以其在房地产业早期开发设计中影响力关键,涉及到额度很大,特别是在遭受房产开发公司的看重,可是,采用哪种土地使用权证出让税务筹划计划方案可以保证较大底限的节约税金不但是实践活动中的难点,另外都是转让者关心的重中之重。自己融合近期工作中碰到的实际实例,在查看有关的相关法律法规的基本上,小结了一些经历与大伙儿共享。  一、实际实例  A与B为2个法人股东,以100万余元拍摄的

涉及到土地使用权证出让的买卖以其在房地产业早期开发设计中影响力关键,涉及到额度很大,特别是在遭受房产开发公司的看重,可是,采用哪种土地使用权证出让税务筹划计划方案可以保证较大底限的节约税金不但是实践活动中的难点,另外都是转让者关心的重中之重。自己融合近期工作中碰到的实际实例,在查看有关的相关法律法规的基本上,小结了一些经历与大伙儿共享。
  



一、实际实例
  

A与B为2个法人股东,以100万余元拍摄的的X地快的土地使用权证项目投资开设了A公司,并获得了房地产开发资质证书。现乙企业以便开展房产开发,期待从A、B处出让该地快X开展房产开发,甲、乙两企业就该项土地使用权证出让达到分步意愿,但对采用哪种出让方法可以较大底限的降低税金彼此造成了疑虑,向小编开展资询。在掌握彼此的意愿和真实情况以后,自己明确提出了二种不一样的出让计划方案,并就每个计划方案均开展了详尽的税务筹划。
  

二、计划方案剖析
  计划方案一 :土地使用权证立即出让
  该计划方案的基础操作步骤较为简单,即由A公司立即将自身有着的土地使用权证出让给乙企业,在其中涉及到的税金由彼此分別交纳。
  

土地使用权证出让受《土地管理法》、《大城市房地产管理法》、《土地管理法实施条例》等一系列与土地使用权证出让相关的相关法律法规调节。在其中,《大城市房地产管理法》第三十八、三十九条就土地使用权证的出让开展了一些约束性要求,因而,在采用计划方案一开展土地使用权证出让时务必考虑所述法律法规强制要求标准,非常是现阶段仍存有的进行开发设计投资总额25%的限定。
  

有关计划方案一在实行全过程时要交纳的税金,关键涉及所得税(注:房地产营改增以后统一改成征缴所得税)、大城市维护保养基本建设税和教育附加费、土地增值税、所得税、房产契税和合同印花税,在其中所得税、土地增值税、所得税和房产契税交纳承担偏重,如按规定交纳将大大的加剧公司的会计承担。
  

综上所述,计划方案一优点取决于出让程序流程简易,但缺陷取决于土地使用权证出让的税金成本费较高,除交易费用和合同印花税等外,受让方要交纳较高的房产契税,而转让方需交纳较高的所得税、土地增值税,这样一来就大大增加了公司的项目成本,加剧了彼此公司的承担。



  

计划方案二:公司股权转让
  

该计划方案的基础操作步骤为,A公司公司股东A、B与乙企业签署有关出让A公司的股权转让合同,由乙企业获得A公司的决策权,则该块农田的土地使用权证大自然属于乙企业?
  

该公司股权转让环节涉及的税收难题:
  

房产契税
  法律法规剖析:有关丙企业企业与A公司协议书回收丁企业股份以得到农田的计划方案,因为这一个人行为在法律法规上不可以被称作产生土地使用权证出让,故A公司能够免交房产契税。
  

所得税
  

法律法规剖析:依据《国家财政部、国税总局有关公司股权转让相关增值税难题的通告》(税务总局[2002]191号)及营改增后《增值税改征所得税示范点衔接现行政策的要求》,公司股权转让不征缴增值税。
  

土地增值税
  

法律法规剖析:依据国家财政部、国税总局《有关土地增值税一些实际难题要求的通告》(税务总局[1995]48 号)(简称“48 号文”)要求:“三、有关企业兼并出让房地产业的征免税政策难题:在企业兼并中,对被企业兼并公司将房地产业出让到企业兼并公司中的,暂免征缴土地增值税。”的要求,公司股权转让能够免税土地增值税。
  

合同印花税
  

法律法规剖析:非上市企业不因个股方式产生的公司公司股权转让个人行为,归属于资产使用权出让个人行为,应依照产权年限迁移书据交纳合同印花税。
  

三、刑事辩护律师剖析
  

综上所述,根据2个计划方案的数据分析,计划方案二较计划方案一来讲,省掉了所得税税、房产契税、土地增值税二项偏重的赋税,能够大大减少彼此的出让成本费,程序流程上也较为简单,从税务筹划的视角而言,第二种计划方案更加有效。针对一个公司来讲,资产亦是其血夜,一个取得成功的税务筹划等于其造血干细胞,能够提升公司的使用价值,因而,有效开展税务筹划能够推动公司的快乐成长。
  

另一个,有关“名叫公司股权转让实则土地转让”的个人行为判定上,最高院在案号为“(2016)最高法民终222号”《周盈岐、营口恒岐房产开发有限责任公司与付学玲、沙沫迪、王凤琴、营口经济发展经开区明虹房产开发有限责任公司公司股权转让纠纷案件》确立确认,股权转让协议买受人欲根据操纵出让人的方法开发设计应用农田,该个人行为归属于商事买卖中投资人对总体目标企业的项目投资个人行为。合同书中根据公司股权转让而就相对的权利与义务及执行方式开展的承诺沒有更改公司股权转让人自身 ,都没有变化土地使用权证的行为主体,故不可列入土地规划相关法律法规的核查层面,而应根据《破产法》中相关公司股权转让的要求对该合同书开展核查。在合同书內容未违背法律效力性强制标准前提条件下,可确认该股权转让协议合理合法合理。
  

另一个,除计划方案之外,假如公司股东是法定代表人的,在房产开发全过程中,还存有如公司公司分立、联合开发、授权委托运营、土地使用权证赠予等出让土地使用权证的方法,待到时候再融合实际实务开展剖析,文中再此不做深层次的讨论。

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