亏损及盈利的房地产企业如何计算企业所得税?
问题描述：我公司是一家房地产集团公司,在全国各地成立了70多家房地产项目公司。大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理,还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大,而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。最典型的是企业所得税预墩和清算办法。请问:下列说法是否正确?
(1)无论盈利还是亏损,只要取得预收账款就必须征收企业所得税。
(2)企业取得预收账款墩纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税,属于提前预墩的税款,不能在缴纳的当期扣除。
(3)提而未墩的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。
(4)房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应,否则不能在税前扣除。
(5)开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入,未收到的款项作应收账款处理。
(6)预墩企业所得税时,不允许弥补以前年度亏损。以前年度亏损只能在年终汇算清墩时弥补。
(7)房地产企业的企业所得税不是按年计算,应当在整个项目全部销售完毕时,针对各个项目单独办理汇算清缴。
(8)已经交付的开发产品,在结转成本时,应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费(如绿化、景观、场地等),不能在税前扣除。
(9)房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发,根据合作合同约完的直付的全占用不能在税前扣除。只能在税后分配。合作方取项的金占用费视同息所得,免征企业所得税
(10)房地产企业向非金融部门支份的利息。不得超过同期同是银行款利率,其利率执行标准按照同期同类低行货款的基准利,不含浮动利。
以下是针对上面的问题的专业回答：
(1)从2008年起,房地产企业的开发产品转作自用,不再视问值售确认资产特让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的,应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号),作视同销售处理，从你提出的问题来看,你对房地产企业所得税政策还是很有研究的。由于2008年以前内外资企业所得税分别适用不同的所得税政策,加之有许多政策本身不够明确,导致各地税务机关在执行时口径不一。现针对你提出的问题,分别解答如下
(1)不对。
本期应预缴所得税=应纳税所得额x税率
应纳税所得额=会计利润+(期末预收账款-期初预收账款)×预计利润率-弥补以前年度亏损
只有应纳税所得额大于零,才需预缴税款。
年度汇算清缴应纳税额=[会计利润+(期末预收账款一期初预收账款)
预计利润率+其他纳税调整-弥补以前年度亏损]×25%
(2)不对。《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定,以预收款方式销售不动产的,其营业税纳税义务发生时间为取得预收款的当天。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字1995148号)对土地增值税纳税义务发生的时间有同样的规定。本期应纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税,属于本期应承担的税费,不能理解为预缴,按照权责发生制原则,应当直接计入“主营业务税金及附加”科目,并在税前扣除。
(3)不对。《国家税务总局关于(中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表)的补充通知》(国税函[2008]1081号)(新申报表填表说明)文件明确,按照本期应负担的营业税及附加无论是否缴纳均可在税前扣除。
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